泛海控股出售旧金山地产项目 聚焦“高效资产”渐行渐深

发布:七股票网会员 时间:2020-01-24 23:59:25 栏目:房产 阅读()
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  金融界网站讯持续“减负债、降杠杆”的泛海控股(000046),又一次显示了优化资产负债结构、聚焦“高效资产”的决心,公司新近披露的出售资产公告显示,出售美国旧金山地产项目将带来折合约69.4亿元人民币的现金流。

  据泛海控股(000046.SZ)1月22公告,其境外全资子公司Oceanwide Center LLC和88First Street SF LLC拟向SPF SAN FRANCISCO OWNER LLC出售其位于美国旧金山First Street和Mission Street的相关境外资产。上述资产包涵盖相关未开发地块、在建工程及少量已建成物业,未来用途主要为酒店、办公和住宅等业态。

  这笔交易是继2019年初出售京沪地产项目后,泛海控股又一次较大力度的“去地产化”动作,其重要背景,是公司近年来调整经营思路和战略聚焦过程中,加速变现占用资金多、回报周期长的“低效资产”,同时将流动性和资源进一步聚焦到金融、战略投资等“高效资产”板块。

提前变现“低效资产”释放流动性

  2018以来,随着宏观经济政策转向,地产、金融行业面临较大的内外压力,为顺应外部环境变化,泛海控股持续推进“减负债、降杠杆”,并进一步聚焦提升金融、战略投资板块。

  两年多来,泛海控股有息负债规模已从2018年底的约1100亿元,降至2019年9月底的约750亿元。2020年初,泛海控股进一步表示,正在着手就未来几年公司资产、负债配比进行研究规划。

  在泛海控股目前的业务大盘子中,旧金山项目便是一个需要在新环境下重新审视的项目。该项目在2014-2017年收购,彼时国家正倡导“走出去”战略,人民币兑美元汇率也处于较高水平,公司布局海外的目标也是在未来形成更多的业绩增长点。但2018年以来宏观政策乃至国际局势的变化,使得旧金山项目在融资、建设等方面临较大的压力。

  据泛海2019年半年报披露,旧金山项目预计竣工时间2023年3月,预计总投资29亿美元(约203亿人民币),这一数字相当于目前泛海有息负债总量的约27%。在当前环境下,相比继续将资金投入到两年多以后才会产生效益的项目,提前变现不仅更加稳妥,也可减少公司负债压力。

  也正如泛海控股在公告中所表示,受美国主要城市建设市场成本上涨、劳动力紧缺、关税等因素影响,标的资产(旧金山项目)在工程建设和成本控制等方面面临巨大挑战。通过本次资产出售,公司可停止对标的资产的进一步资金投入,并回收大额现金,用于主营业务发展、归还借款或补充流动资金等,有效缓解公司流动性压力。

  正因如此,泛海方面表示,本次交易可进一步优化公司的产业结构和资产负债结构,有效改善公司的现金流状况,另一方面也有助于缩减境外业务规模,减轻境外经营风险,提高公司经营管理和财务状况的稳健性,从而有利于公司的可持续发展。

  值得注意的是,近期有市场研究机构指出,2020年将是国内房企海外美元债兑付的高峰,与此同时,开年两周来国内房企发行了约126.72亿美元债券、票据,几乎相当于2019年全年海外债规模的17%,且以“借新还旧”居多。考虑到相对较高的美元债利率和不确定的汇率前景,泛海选择在此时及时了结相关资产和债务,显然是一个更为稳健的选择。

坐实“综合金融”或改变市场估值

  近年来,地产行业收购、兼并不断,对于地产企业而言,出售资产本身并非意味着困境,真正的问题在于,企业必须有一个能够替代传统地产业务,支撑公司营收基本面和未来持续增长的业务板块。

  1月13日,泛海控股正式公告:随着公司金融业务日趋成熟,其业绩贡献占比持续提升,根据证监会相关规定,公司向中国上市公司协会递交了行业分类变更申请,公司所属行业类别已由房地产类变更金融业-其他金融业。泛海控股这支老牌“地产股”正式变更为“金融股”。

  这次变更可谓实至名归,2019年前三季度,泛海控股营业总收入82.97亿元,其中:主要由民生证券、民生信托和亚太财险组成金融板块营业收入67.18亿元,占比80.97%;与此同时,房地产业务营业收入15.62亿元,仅占比18.83%。

  回顾泛海战略转型以来的历程,其一步步搭建起综合金融服务布局,用5年时间基本完成了业绩由房地产支撑到金融支撑的转变,金融板块也在巩固发展优势的基础上加快补短板,持续夯实发展基础,且公司总体业绩总体上呈现稳步增长的态势。

  泛海控股新近披露的相关财务数据显示,2019年民生信托净利润9.04亿元,亚太财险约4300万元。此外,2019年前三季度公司证券行业(民生证券为主)营收23.03亿元,相较去年同期10.03亿元增长129.44%。泛海目前的金融板块中,仅民生信托这家子公司的净利润就与泛海控股转型初期2014年全年净利润相当。

  对于泛海控股而言,进一步做大做强金融板块,也需要更多的资本和流动性支持,更合理的资产负债配比。众所周知,金融业是一个资本密集型的行业,充足的净资本对于持牌金融机构而言,是满足监管要求、防范风险乃至做大做强的必要条件。

  相对于房地产行业而言,金融业的现金流又相对稳定充沛,尤其是在当前国内地产调控未见放松,全球市场充满不确定性的今天,地产业务在流动性上面临着更大的压力。

  目前,泛海金融板块各家子公司可以说是“特色鲜明、前景可期”:

  其中,民生证券综合实力上处于行业中上游,在投行业务尤其是科创板业务上表现不俗,2019年民生证券IPO保荐7家,并列行业第9,保荐收入位列行业第11,科创板上市承销保荐收入位列行业第5。

  民生信托在纳入泛海控股后,两三年内就快速进入行业第一阵营,其发展速度的令人惊叹。2019年,民生信托净利润在60家同行中排名23,尽管较前两年排名有所下降,但与排名靠前的多家同行差距仅在两、三亿元之间,此外民生信托在创新业务、财富管理等业务上也有着较为突出的优势。

  此外,亚太财险的净利润虽然目前对上市公司整体业绩贡献较小,但保险行业有其特殊发展节奏,新成立产险公司平均盈利时间在5年左右,此前亏损多年的亚太财险(原民安财险)并入泛海后,3年多时间就实现盈利且持续增长,也是不错的表现,这家有着深厚积淀的老牌产险公司未来仍有相当大的潜力可挖。

  在这种情况下,提前变现如旧金山项目这样的资产,哪怕是小有账面折价,将资源投入到金融板块进一步夯实基础提升业绩,对泛海控股的发展大局反而是一种以退为进。

  值得一提的还有,泛海控股前述行业分类变更消息披露后,马上在二级市场有所反映,公司股价一度上涨超过15%。其中主要原因,可能还是市场对于泛海控股估值逻辑的“转轨”。

  从2019年出售京沪项目,到此次出售旧金山项目,泛海控股向市场发出了一个明确积极的信号,加速存量价值释放、聚焦优势业务绝不是一个权宜之计,公司亦将持续深入推进战略转型

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